本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋
廣州城市更新正在提速。
近期，橫沙社區(qū)以投票的方式通過(guò)了一項(xiàng)決議。決議內(nèi)容是向黃埔區(qū)政府申請(qǐng)行政處理 " 改造范圍內(nèi)所有留守戶房屋拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議 "，從而在 6 月 30 日前實(shí)現(xiàn)橫沙拆遷清零。
這個(gè)位于廣州市黃埔區(qū)的橫沙城中村改造項(xiàng)目，于 2011 年 3 月開啟第一棟房屋的簽約工作，至今已超過(guò) 14 年。
而上述決議通過(guò)后，項(xiàng)目的合作企業(yè)廣州市兆霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱 " 兆霖公司 "）也有所行動(dòng)，其已分兩批次向區(qū)政府報(bào)送 29 棟未簽約房屋的行政處理申請(qǐng)，首批申請(qǐng)?jiān)?4 月 27 日獲得區(qū)政府正式受理。根據(jù)兆霖公司發(fā)布的通知，尚未簽約的村民可在 5 月 31 日前辦理簽約手續(xù)，而剩余未簽約房屋則將 " 由法院依法強(qiáng)制執(zhí)行 "。
為了推動(dòng)舊改進(jìn)度，去年以來(lái)，廣州全市范圍內(nèi)多個(gè)城中村改造項(xiàng)目通過(guò)納入政府征收、申請(qǐng)收回集體土地使用權(quán)或行政處理的方式，對(duì)留守戶房屋進(jìn)行依法動(dòng)遷。
而近一個(gè)月，更多的項(xiàng)目采用了這樣的做法。
多個(gè)舊改項(xiàng)目處理留守戶問題
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從 4 月中旬至今，已有至少 5 個(gè)項(xiàng)目宣告即將進(jìn)行依法動(dòng)遷，包括黃埔區(qū)橫沙城中村改造項(xiàng)目、茅崗路以西城中村改造項(xiàng)目、文沖東舊村改造項(xiàng)目，番禺區(qū)里仁洞村更新改造項(xiàng)目，白云區(qū)陳田村城中村改造項(xiàng)目。
其中，黃埔橫沙項(xiàng)目、黃埔文沖東項(xiàng)目將對(duì)未簽約房屋啟動(dòng)行政處理程序；白云陳田經(jīng)濟(jì)聯(lián)社對(duì)收回陳田村改造范圍內(nèi)全部集體土地使用權(quán)進(jìn)行申請(qǐng)，獲得了白云區(qū)政府同意；黃埔茅崗路以西項(xiàng)目宣布未簽約房屋將啟動(dòng)政府征收程序，目前已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，由政府征收的房屋將會(huì)重新測(cè)量面積，嚴(yán)審數(shù)據(jù)之后，按照新的數(shù)據(jù)計(jì)算補(bǔ)償額度；番禺里仁洞項(xiàng)目則組織村民投票通過(guò)收回集體用地使用權(quán)、辦理產(chǎn)權(quán)注銷及啟動(dòng)行政處理的表決。
一名舊改項(xiàng)目工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，舊村改造項(xiàng)目在拆遷安置及交屋協(xié)議的簽約率達(dá)到 90% 左右時(shí)容易陷入了瓶頸期。此前，較為常見的情形是未簽約村民提出補(bǔ)償要求，改造主體因考慮到對(duì)已簽約村民的公平性等多方面因素，而無(wú)法予以滿足，雙方的談判常常陷入僵局，進(jìn)而導(dǎo)致改造進(jìn)度緩慢。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，以上文提及的黃埔橫沙項(xiàng)目為例，在啟動(dòng)簽約工作的第十個(gè)年頭即 2020 年 9 月，簽約率達(dá)到 92.3%，而截至 2024 年 12 月 31 日，簽約率僅微升至 93.57%。
黃埔茅崗路以西項(xiàng)目與橫沙項(xiàng)目，均在 2010 年被納入廣州市政府第一批全面改造的 52 條城中村名單。經(jīng)過(guò)多年的長(zhǎng)跑，茅崗路以西項(xiàng)目在 2022 年 8 月的簽約率接近 90%，但截至 2025 年 3 月，簽約率僅超過(guò) 91%。
變化出現(xiàn)在 2024 年。去年 5 月 1 日，全國(guó)首個(gè)城中村改造專項(xiàng)地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》（下稱《條例》）正式實(shí)施，《條例》突出了公共利益屬性作為廣州新一輪城中村改造的主基調(diào)，重點(diǎn)解決 " 集體土地怎么收 "、" 房子怎么拆 "、" 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)怎么定 "、" 產(chǎn)業(yè)怎么辦 "、" 村民合法權(quán)益如何保障 "、" 糾紛怎么解決 " 等問題。
為了解決糾紛問題，《條例》作出了三大規(guī)范。其中，由區(qū)人民政府在征收土地公告期限屆滿后依法及時(shí)作出征收補(bǔ)償安置決定，個(gè)別被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人未按照征地補(bǔ)償安置協(xié)議交出土地，經(jīng)催告后仍不履行的，或者在征地補(bǔ)償安置決定規(guī)定的期限屆滿后不交出土地的，由區(qū)人民政府作出責(zé)令交出土地的決定。
二是收回集體土地使用權(quán)經(jīng)依法批準(zhǔn)后，原集體土地使用權(quán)人在規(guī)定期限屆滿后拒不交回的，由負(fù)責(zé)組織實(shí)施城中村改造的區(qū)人民政府依法予以處理。
第三，《條例》規(guī)定，針對(duì)集體土地征收，拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)予以支持協(xié)助；針對(duì)收回集體土地使用權(quán)，經(jīng)處理仍無(wú)法收回的，申請(qǐng)人民法院按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，負(fù)責(zé)組織實(shí)施城中村改造的區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)予以支持協(xié)助。
上述舊改項(xiàng)目工作人員表示，過(guò)去為了推進(jìn)項(xiàng)目，曾經(jīng)嘗試各種方法與村民磋商，也屢次開展攻堅(jiān)行動(dòng)，往往收效甚微，但舊村改造新政策落地后，項(xiàng)目依法拆除部分違建房屋，留守戶們開始放棄觀望，主動(dòng)簽約。
廣州加速推進(jìn)城中村改造
《條例》正式施行之后，位于廣州 CBD 珠江新城的知名項(xiàng)目冼村是依法動(dòng)遷成功實(shí)踐的第一例。
冼村在 2010 年 2 月啟動(dòng)改造，但經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，融資區(qū)、復(fù)建區(qū)仍留有十余棟村民舊房尚未拆除。
針對(duì)冼村融資區(qū)未簽約戶，天河區(qū)政府在依法作出《補(bǔ)償安置決定》，并經(jīng)法院一審、二審判決勝訴和依法催告后，向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院裁定準(zhǔn)予執(zhí)行后，2024 年 12 月 30 日，融資區(qū)一棟五層舊房被拆除，后于今年 1 月 13 日實(shí)現(xiàn)融資地塊動(dòng)遷清零。至此，冼村僅剩復(fù)建區(qū)個(gè)別留守戶房屋尚未簽約拆除。
廣東粵廣律師事務(wù)所主任律師解剛表示，去年出臺(tái)的《條例》及一系列政策表明城中村改造的工作在持續(xù)往前推進(jìn)。但他認(rèn)為，城中村改造的關(guān)鍵不在于規(guī)定本身，而在于規(guī)定如何運(yùn)行，" 如何在村民可以接受的方案內(nèi)把地拆干凈，再把凈地用于開發(fā)，最大的關(guān)鍵在于如何把村民的私宅安置好，村民的集體物業(yè)也處理好 "。
為了進(jìn)一步解決改造范圍內(nèi)房屋無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議而引發(fā)的爭(zhēng)議，4 月底，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布《廣州市舊村莊改造項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議處理試點(diǎn)項(xiàng)目清單》，荔灣、天河、黃埔、番禺四區(qū)一共 13 個(gè)項(xiàng)目列為試點(diǎn)項(xiàng)目，旨在借此建立一套行之有效的拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議處理試點(diǎn)政策制度和工作機(jī)制。
被納入清單的項(xiàng)目既包括冼村，也包括近一個(gè)月先后宣布啟動(dòng)依法動(dòng)遷程序的多個(gè)項(xiàng)目。
廣州市委市政府對(duì)城中村改造工作的部署是 " 一年開局、三年攻堅(jiān)、五年見效 "，作為攻堅(jiān)第一年，今年，廣州計(jì)劃完成城市更新固定資產(chǎn)投資 1800 億元以上，其中城中村改造 1000 億元以上。
2024 年是廣州全面啟動(dòng)新一輪城中村改造的開局之年，與過(guò)往不同，新一輪城中村改造的特點(diǎn)是公共利益優(yōu)先、去房地產(chǎn)化，以及強(qiáng)化政府主導(dǎo)。去年全年，52 個(gè)項(xiàng)目成功申報(bào)住建部城中村改造專項(xiàng)借款并全部實(shí)現(xiàn)開工，共計(jì)獲得授信金額 4096 億元；四大重點(diǎn)片區(qū)也實(shí)現(xiàn)了首開區(qū)動(dòng)工建設(shè)；此外，全年城中村改造完成固定資產(chǎn)投資 1035 億元。
今年第一季度，廣州多個(gè)城中村改造項(xiàng)目刷新進(jìn)度條，其中，越秀區(qū)瑤臺(tái)村新開工安置房完成年度計(jì)劃超四成；海珠區(qū)康鷺片區(qū)拆補(bǔ)方案表決一次性順利高票通過(guò)，第一期 9 個(gè)地塊 35 萬(wàn)平方米集體物業(yè)全部啟動(dòng)拆卸；白云區(qū)的三元里村公布了補(bǔ)償安置方案后于 4 月全面啟動(dòng)征收工作。
早在 2002 年，三元里就被列入廣州市首批城中村改造試點(diǎn)，但在 10 年前卻由于多種原因改造陷入停滯。最新的補(bǔ)償安置顯示，村民住宅的最高補(bǔ)償 7590 元 / 平方米（權(quán)屬人按期簽約、交房并放棄安置），而舊村地塊國(guó)有土地上房屋的最高補(bǔ)償可達(dá) 3.78 萬(wàn)元 / 平方米。
截至 5 月 13 日，已有 2578 位村民對(duì)簽訂補(bǔ)償確認(rèn)表進(jìn)行了初步登記，在廣州新一輪城中村改造浪潮中，三元里正在追回它曾經(jīng)錯(cuò)失了的機(jī)會(huì)。
