是真豪宅還是偽剛需產(chǎn)品？

強行攀附 " 香蜜湖 "？

有一種房子，要說是豪宅，容積率卻并不低，得房率也不高，甚至還超過一半是回遷安置房源；但要說是剛需住宅，戶型面積起步卻超百平，價格也奔著 10 萬 +/ 平去。

這樣的項目，您會選擇嗎？

最近，位于深圳市福田區(qū)的新世界香蜜四季家園發(fā)布了一則公告，表示項目營銷中心和樣板房尚未開放，就已經(jīng)得到市場的廣泛關(guān)注，同時收到了大量的客戶咨詢；若營銷中心開放時，僅為已成功預約的客戶安排參觀服務。

而市場上也稱之為 "2025 年最值得關(guān)注的新房 "。

為何還未開盤，就已經(jīng)受到市場的廣泛關(guān)注？

最大的原因就是 " 香蜜湖 "！

從項目的營銷宣傳來看，開發(fā)商不僅選擇了 " 香蜜 " 二字作為項目名，還將項目定位成了 " 香蜜湖壓軸大戲 " 及 " 傳奇香蜜湖 · 時代封面之作 "，還將項目直接定義成了 " 香蜜湖標桿豪宅 " 以及 " 新規(guī)豪宅 "。

可以看出，開發(fā)商幾乎全身心 "all in" 了香蜜湖的概念。

深圳香蜜湖片區(qū)作為城市頂級豪宅區(qū)，憑借稀缺湖景資源、高端商業(yè)配套及金融街規(guī)劃，長期占據(jù)深圳房價制高點。

但項目帶著 " 香蜜 " 二字，宣傳是 " 香蜜湖標桿豪宅 " 就真的能夠成為 " 香蜜湖豪宅 " 嗎？

要知道，項目具體的地理位置是深圳市香梅路與新聞路交匯的東北處。

而真正的香蜜湖片區(qū)長什么樣子？

這就需要從香蜜湖片區(qū)的劃分來說了。

這些年隨著區(qū)域基礎(chǔ)設施的完善和區(qū)域價值的提升，廣義上的香蜜湖片區(qū)形成了如今的 " 一湖五區(qū) " 格局，由香蜜湖、香梅北、金融街、僑香以及農(nóng)林五個部分組成。

而實際上，傳統(tǒng)意義上的香蜜湖片區(qū)由香梅北、香蜜湖以及金融街組成。

根據(jù) 2009 年 2 月深圳市規(guī)劃和自然資源局公布的深圳市福田 FT05-04 號片區(qū) [ 香蜜湖地區(qū) ] 法定圖則，傳統(tǒng)的香蜜湖片區(qū)范圍以香蜜路以東，北環(huán)大道以南、香梅路以西，南至深南大道為界，總用地面積 312.83 公頃。

很明顯，以香梅路為分界線的話，新世界香蜜四季家園位于香梅路以東，無論是廣義的香蜜湖片區(qū)，還是傳統(tǒng)意義上的香蜜湖片區(qū)，都不在香蜜湖片區(qū)范圍之內(nèi)。

所以，不禁要問了——項目的廣告位置確定沒有問題嗎？

難道不會有營銷推廣 " 擦邊球 " 誤導之疑？

若新世界香蜜四季家園都能算 " 香蜜湖豪宅 "，那么曾經(jīng)的天健天驕西筑是否也應該算 " 香蜜湖豪宅 "？

要知道，每一個片區(qū)不僅僅是地圖上一路之隔那么簡單，背后涉及的是資源和價值。

因為街道位置是行政資源分配的 " 硬邊界 "，行政歸屬決定實際配套，甚至伴隨一些時效性強的政策傾斜。

一路之隔往往有時候就能讓樓盤之間出現(xiàn)天壤區(qū)。

比如一些學區(qū)的劃分，即使是一路之隔，有時候也不能被劃入同一個學區(qū)。

最明顯的就是深圳龍華區(qū)的所以片區(qū)所屬與一個樓盤背后的資源配套關(guān)聯(lián)性極高。

不過一個項目想要賣出一個好價錢，打開市場的接受度，也是很多新房的常見操作。

比如位于寶安區(qū)域的很多項目，自從會展新城以及海洋新城片區(qū)、機場及周邊片區(qū)、寶安中心片區(qū)及大鏟灣片區(qū)劃入了前海的范疇后，宣傳推廣上就喜歡將自身定位成 " 前海新房 " 了。

最明顯的，位于航城街道，緊鄰 107 國道與凱成一路交匯處的泰福名苑，對外宣稱是前海新房，實際上屬于前海擴容區(qū)的邊緣地帶，距離南山區(qū)前海核心區(qū)大約 14 公里。

再比如曾經(jīng)的鴻榮源博譽府，開盤推廣將自己定位為紅山住宅，實際上按照區(qū)域板塊的劃分，屬于民治片區(qū)。

所以，若有購房群體因?qū)ο忝酆瑓^(qū)的概念模糊，項目宣傳又對香蜜湖表述模糊，而奔著香蜜湖背后的資源配套去，那么項目是否需要做出特別的解釋說明？

真豪宅標桿，還是產(chǎn)品錯配？

為什么項目會蹭熱門板塊的概念？

這樣的做法，對很多樓盤而言，可以一石三鳥。

一方面有的項目確實距離炙手可熱的板塊非常近，從物理距離上看與熱門板塊幾乎只有一路之隔。

另一方面市場對熱門板塊的熟知程度和認可程度也更高，對熱門板塊的概念更有市場共識。

但更重要的是，對樓盤來說，板塊不同定價可謂天壤之別。

而不同板塊的新房定價參考，有時候存在巨大的鴻溝。

有時候一路之隔，不同板塊之間的均價差距可以達到上萬每平甚至是幾萬每平。

比如紅山與民治片區(qū)的價格差距，華僑城與紅樹片區(qū)的差距，景田片區(qū)與香蜜湖片區(qū)的價格差距等。

所以，按照板塊劃分，準確來說新世界香蜜四季家園是深圳福田區(qū)景田板塊的新盤。

那么新世界香蜜四季家園的定價參考，按片區(qū)劃分，應該取決于景田片區(qū)，而非香蜜湖片區(qū)。

目前項目已經(jīng)有吹風價格，有人預計 11.5 萬 / 最多，也有人認為定價約 12 萬 / 平，去化一年可能都只能賣到 20%。

但即便定價低于市場預測的價格，新世界香蜜四季家園真的能精準錨定豪宅市場價值坐標系嗎？

新世界香蜜四季家園約 4.11 萬㎡占地面積，密密麻麻擠滿了 11 棟建筑，容積率達到了 7.94，綠化覆蓋僅 30%，還提供 4000 平方米的公共開放空間，24 小時免費向所有市民開放。

項目的產(chǎn)品組合中，不僅包含商品房、回遷房、商務公寓還包含了保障性住房。

回遷住宅、保障性住房與可售商品房共用一個花園空間。

其中 1 棟 1/2/3 單元、2 棟 1/2 單元為住宅，1 棟 4 單元為保障房住宅，1 棟 5 單元為公寓，1 棟 6/7/8 單元為回遷住房，層數(shù)分布為 41-46 層。

可售商品房面積 105㎡-280㎡，回遷住宅全都是 100 平以下的戶型，其中可售商品房占比與回遷住宅占比差不多。

這就意味著，項目回遷住房 + 保障性住房 + 公寓占據(jù)了項目所有房源的絕大部分。

要知道，如今的市場，購房群體對 10 萬 +/ 平的新房挑剔程度并不亞于廣東人對走地雞以及云南人對野生菌子的挑剔程度。

那么，到底是什么樣的購房群體愿意為這樣一個 " 豪宅標桿 " 買單？

且待項目入市揭曉。

作者 | 騎豬英雄