本文來源：時代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

零售市場承壓，" 亞洲 REITs 之王 " 業(yè)績卻漲了。

5 月 27 日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金（00823.HK，下稱 " 領(lǐng)展 "）舉行截至 2025 年 3 月 31 日止年度業(yè)績發(fā)布會。

2024/2025 財(cái)年，領(lǐng)展實(shí)現(xiàn)收益 142.23 億港元，同比增長 4.8%；物業(yè)收入凈額為 106.19 億港元，同比增長 5.5%；可分派總額上升 4.6% 至 70.25 億港元；年內(nèi)每基金單位分派按年上升 3.7% 至 272.34 港仙（即 2.7234 港元）。上市 20 年，領(lǐng)展共計(jì)向基金單位持有人分派超過 835 億港元（包括已公布的 2024/2025 年度末期分派）。

領(lǐng)展方面指出，收益及物業(yè)收入的增長主要由于大部分營運(yùn)市場的表現(xiàn)有所改善；而可分派總額增長的主要原因是香港業(yè)績相對較好，2024 年 2 月完成全資收購的上海七寶領(lǐng)展廣場也帶來了貢獻(xiàn)，同時還得益于財(cái)務(wù)成本的減省以及一次性稅項(xiàng)處置及調(diào)整。

中國香港是領(lǐng)展最大的市場。截至 2025 年 3 月 31 日，領(lǐng)展一共擁有 154 項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)，總估值達(dá)到 2260 億港元。其中，130 項(xiàng)位于中國香港，估值為 1700 億港元；12 項(xiàng)位于中國內(nèi)地，估值 310 億港元；12 項(xiàng)分布在澳大利亞、新加坡和英國，估值 250 億港元。

按照類別劃分，零售物業(yè)是領(lǐng)展最大的資產(chǎn)，估值占比高達(dá) 70.2%。香港亦是領(lǐng)展零售物業(yè)的 " 主場 "，相關(guān)資產(chǎn)估值在總估值中的占比達(dá)到了 52.2%。

2024/2025 財(cái)年，香港物業(yè)組合的總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長 1.5% 及 2.8%；內(nèi)地物業(yè)組合總收益及物業(yè)收入凈額分別按年增長 28.6% 及 27.5%；國際物業(yè)組合收益增長 2.2% 至 17.81 億港元，物業(yè)收入凈額增長 1.3% 至 12.03 港元。

2024 年 2 月，領(lǐng)展完成對上海七寶萬科廣場余下 50% 權(quán)益的收購，該物業(yè)資產(chǎn)帶來的新收益貢獻(xiàn)既推動了整體業(yè)績的增長，也是內(nèi)地物業(yè)組合業(yè)績?nèi)〉蔑@著增長的最大原因。

作為領(lǐng)展最大的收入來源，香港物業(yè)組合取得業(yè)績溫和增長，得益于必需品零售及停車場業(yè)務(wù)。時代財(cái)經(jīng)了解到，2024/2025 財(cái)年，領(lǐng)展的香港零售物業(yè)組合收益總額增長 1.4% 至 76.13 億港元，停車場及相關(guān)業(yè)務(wù)收益同比增加 1.7% 至 25.23 億港元。

不過，整體零售環(huán)境承壓仍然拖累了領(lǐng)展的業(yè)績表現(xiàn)。截至 2025 年 3 月 31 日，領(lǐng)展香港零售物業(yè)平均每月每平方呎租金為 63.3 港元，而 2024 年 3 月 30 日為 64.4 港元；領(lǐng)展的香港商戶銷售額按年減少 3.0%，優(yōu)于整體香港零售市場 7.0% 的跌幅，但續(xù)租租金調(diào)整率還是由正轉(zhuǎn)負(fù)，于 2024/2025 財(cái)年錄得 -2.2%。

為了應(yīng)對大環(huán)境，2024/2025 財(cái)年，領(lǐng)展采取了一系列調(diào)整措施，包括對香港富善商場及秀茂坪商場展開了資產(chǎn)提升工程，以及主動引入內(nèi)地商戶至香港零售物業(yè)。領(lǐng)展方面表示，引入內(nèi)地品牌是為了應(yīng)對 " 消費(fèi)者喜好日新月異 "，目前已有瑞幸咖啡和 fast fish 等品牌在港落地，" 此租賃策略不僅能應(yīng)對當(dāng)前市場挑戰(zhàn)，亦可促進(jìn)長期可持續(xù)發(fā)展 "。

據(jù)領(lǐng)展觀察，香港零售業(yè)出現(xiàn)了利好跡象，原因是隨著優(yōu)才計(jì)劃開展等，令香港人口有所回升，領(lǐng)展香港高爾夫球公開賽等連串盛事有助推動旅游業(yè)發(fā)展，同時，北上消費(fèi)及零售銷售亦漸趨穩(wěn)定。然而，零售增長乏力及關(guān)稅等外圍因素沖擊所帶來的不明朗因素，將繼續(xù)對續(xù)租租金調(diào)整率及租金水平構(gòu)成壓力，使零售物業(yè)組合商戶銷售額漸趨穩(wěn)定的趨勢蒙上陰影。

針對諸多的挑戰(zhàn)，領(lǐng)展的應(yīng)對措施是提升營運(yùn)效率，同時強(qiáng)化多元化策略支持業(yè)務(wù)增長。而推動業(yè)務(wù)多元化發(fā)展的兩大方式，是積極管理及多元化拓展領(lǐng)展房托物業(yè)組合，尋求通過資產(chǎn)輪動及收購機(jī)會來強(qiáng)化領(lǐng)展的物業(yè)組合，重點(diǎn)關(guān)注澳洲、新加坡及日本；另一方面是開拓不同的資金來源。

今年 2 月，領(lǐng)展宣布正式成立新的基金業(yè)務(wù)平臺 " 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資 "，該平臺主要為私人機(jī)構(gòu)資本提供服務(wù)。管理層強(qiáng)調(diào)，" 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資 " 與其他私募基金不同之處在于，領(lǐng)展計(jì)劃投入更多的資金與其他投資者共同投資，目的是使領(lǐng)展與他們的利益保持一致，以增加他們的信心。

領(lǐng)展管理層透露，" 領(lǐng)展房地產(chǎn)投資 " 的所有準(zhǔn)備工作都已做完，與私募基金管理有關(guān)的文件和架構(gòu)都已縷清，" 我們在新加坡、澳洲、日本增加了投資團(tuán)隊(duì)人手 "，至于所籌資金規(guī)模、目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模由于法律原因暫不方便透露，未來會在適當(dāng)時機(jī)予以披露。