5 月 21 日，由華泰證券資管作為基金管理人和資產(chǎn)支持證券管理人、華泰聯(lián)合證券有限責(zé)任公司作為財(cái)務(wù)顧問的華泰紫金蘇州恒泰租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱 " 華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT"，代碼：508085）在上交所掛牌上市。
上市首日，華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 開盤即上漲 29.99%, 觸及公募 REITs 上市首日的漲幅上限。而就在不久之前的認(rèn)購(gòu)階段，華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為 216.91 倍，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為 829.78 倍，其中網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)創(chuàng)造歷史新高。
開年以來，公募 REITs 產(chǎn)品受到眾多資金熱捧。根據(jù) Wind 數(shù)據(jù)，2025 年以來，公募 REITs 市場(chǎng)表現(xiàn)火爆，全市場(chǎng)公募 REITs 平均漲幅為 17.02%，中證 REITs 全收益指數(shù)年內(nèi)漲幅為 12.00%。此前，年內(nèi)上市的 7 只公募 REITs 首日漲幅均在 10% 以上，多只產(chǎn)品首日漲停，平均漲幅達(dá)到 25.29%。
與此同時(shí)，多只 REITs 產(chǎn)品在首日漲停后發(fā)布了停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告。
華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 基金經(jīng)理指出，隨著交易價(jià)格的大幅上漲，公募 REITs 產(chǎn)品可能存在三大風(fēng)險(xiǎn)，呼吁投資者理性看待，合理決策。
其一是價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。REITs 在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格可能因短期資金炒作、市場(chǎng)情緒等因素大幅偏離其資產(chǎn)凈值，形成溢價(jià)或折價(jià)。此外，作為新興的投資品種，REITs 產(chǎn)品在市場(chǎng)中的流動(dòng)性較其他成熟品種尚且偏弱，風(fēng)格趨同的機(jī)構(gòu)投資者占比較高，大額買賣可能引發(fā)短期供需失衡，加劇價(jià)格震蕩。
其二是高額溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。REITs 二級(jí)價(jià)格上漲將導(dǎo)致投資者買入成本上升，進(jìn)而降低實(shí)際凈現(xiàn)金流分派率，侵蝕投資收益。以華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 為例，基于本基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)發(fā)售規(guī)模 13.67 億元，根據(jù)招募說明書測(cè)算，本基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目 2025 年度和 2026 年度凈現(xiàn)金流分派率分別為 4.00% 和 4.07%。二級(jí)價(jià)格在基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格 2.734 元 / 份基礎(chǔ)上每上漲 1%，根據(jù)招募說明書測(cè)算的凈現(xiàn)金流分派率對(duì)應(yīng)下降約 1%。
其三是基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以租賃住房類資產(chǎn)為例，具有保障性質(zhì)的租賃住房行業(yè)易受行業(yè)政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境等綜合影響。行業(yè)政策方面，政策受社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)趨勢(shì)、財(cái)政承受能力等因素影響，具備一定不確定性，故而覆蓋的人群、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等亦存在不確定性，從而影響公租房的租金定價(jià)、租賃安排等；經(jīng)濟(jì)環(huán)境方面，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入水平、物價(jià)水平等變化，直接影響到公眾的住房支付能力；市場(chǎng)環(huán)境方面，房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng)、租金水平和租賃市場(chǎng)供求關(guān)系等變化，影響公眾對(duì)公租房的需求意愿。如果上述因素發(fā)生變化，將影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目收入，進(jìn)而影響基金的收益。
公開資料顯示，華泰蘇州恒泰租賃住房 REIT 融資規(guī)模為 13.67 億元，是江蘇省首單獲批上市租賃住房 REITs 項(xiàng)目，底層資產(chǎn)為蘇州工業(yè)園區(qū)最大的人才優(yōu)租房社區(qū) " 菁英公寓 " 項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于蘇州工業(yè)園區(qū)獨(dú)墅湖科教創(chuàng)新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，具有獨(dú)特的人才客群與配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)。募集資金擬用于蘇州市租賃住房市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展，進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
市場(chǎng)人士指出，REITs 投資者應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場(chǎng)波動(dòng)、利率風(fēng)險(xiǎn)、底層資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等因素，規(guī)避受市場(chǎng)情緒影響，忽略溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎評(píng)估，避免盲目追高。REITs 產(chǎn)品普遍擁有較高的稀缺性、現(xiàn)金分派率與抗周期性。面對(duì)支持政策不斷出臺(tái)、供給稀缺的市場(chǎng)環(huán)境，多重利好下的 REITs 市場(chǎng)吸引了大量追求穩(wěn)定回報(bào)投資者的青睞。面對(duì)當(dāng)前環(huán)境，上述市場(chǎng)人士認(rèn)為，中國(guó)公募 REITs 市場(chǎng)尚在起步階段，未來發(fā)展前景巨大，但同時(shí)相較傳統(tǒng)市場(chǎng)而言規(guī)模較小，在投資者需求旺盛的同時(shí)易造成溢價(jià)。
"REITs 的投資價(jià)值更應(yīng)當(dāng)取決于底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，投資者也可以關(guān)注該方面的狀況，作出理性的投資判斷。" 上述人士指出。
